关于在城市更新中提升空间效能的建议
民建长春市委员会
中共二十届四中全会强调要深入推进以人为本的新型城镇化，明确指出要坚持城市内涵式发展，大力实施城市更新，建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市。近年来，长春市深入贯彻党中央、国务院关于推进新型城镇化和城市更新行动的决策部署，城市空间结构逐步优化，城市功能不断完善，已初步构建“多中心、组团式、网络化”的城市发展格局。中心城区面积约2730平方公里，涵盖朝阳、南关、宽城、二道、绿园等主要城区及多个国家级开发区。然而，随着城市发展进入存量更新阶段，长春市城市空间结构仍存在明显的“圈层式”发展特征。三环以内区域集中了全市56%的人口和58%的就业岗位，但土地和空间资源利用效率偏低；三、四环之间房地产开发超前，产业培育与公共服务供给滞后；四环外产业园区特征突出，但缺乏居住与生活配套，产城融合度不高。城市空间扩展呈现“外延式、低效率”特征，亟需通过城市更新推动空间结构优化和效能提升。
一、存在问题
1、空间结构失衡，资源配置效率低。城市核心区域功能过度集中，人口密度高、交通压力大，而外围区域发展相对滞后，公共服务设施分布不均，城市整体运行效率不高。
2、土地利用效率不高，存量空间潜力未充分释放。目前中心城区批而未供用地约138平方公里，低效用地约11平方公里，土地经济收益逐年下降，城市扩张带来的边际效益递减。
3、城市更新推进不均衡，局部更新难以带动整体优化。当前城市更新项目多为“点状”推进，缺乏系统性、片区化统筹，难以形成连片效应和结构性改善。
4、城市功能布局与产业发展脱节。部分区域产业空间与居住、服务功能脱节，导致“有产无城”或“有城无产”，影响城市宜居宜业水平。
5、政策机制不完善，更新动力不足。当前城市更新在政策激励、土地供给、资金保障等方面仍存在制度瓶颈，难以有效调动社会资本和多元主体参与。
二、相关建议
1、强化顶层设计，推动“片区统筹”式更新。建立“市级统筹、区级主导、片区实施”的三级城市更新组织体系，推动从“项目导向”向“片区统筹”转变。以重点更新片区为抓手，划定33个重点片区、92个一般片区和4个潜力片区，推动空间资源集中投放、功能优化整合。推动城市更新专项规划与控制性详细规划、产业发展规划、交通专项规划等多规融合，确�？占浣峁褂呕涞丶�。
2、优化城市功能布局，推动“多中心”发展�？刂浦行那⑶慷�，逐步疏解非核心功能，推动行政、教育、医疗等资源向城市副中心和新城区有序转移。加快西南国际汽车城、东北开放创新城、东南文化创意城等功能板块建设，打造产城融合、职住平衡的新型城市组团。推动轨道交通沿线TOD开发，强化轨道站点周边土地混合利用和功能复合，提升城市空间利用效率。
3、盘活存量空间资源，提升土地利用效能。建立低效用地数据库，分类推进老旧厂区、闲置楼宇、城中村等区域更新改造，优先用于公共服务、产业创新和生态空间。探索“容积率奖励+土地价款减免+功能混合”政策组合，鼓励社会资本参与存量空间再开发。推动地下空间综合利用，围绕轨道站点、城市门户、商圈等区域，开发地下商业、停车、市政等功能，拓展城市空间容量。
4、完善政策机制，激发更新动力。制定《长春市城市更新土地支持政策实施细则》，明确土地用途兼容、建筑功能混合、容积率转移等操作路径。建立“增存挂钩”机制，对盘活存量用地给予新增用地指标奖励，实现“以存定增”。设立城市更新专项资金，支持重点片区基础设施、公共服务设施、生态环境等公益性项目建设。
5、加强监督评估，保障更新质量。建立城市更新项目全生命周期管理机制，强化项目立项、规划、实施、验收、运营全过程监管。将城市更新纳入年度城市体检评估体系，定期评估空间结构优化、功能提升、居民满意度等关键指标。建立公众参与机制，广泛征求居民、企业、专家等各方意见，提升城市更新的社会认同感和参与度。